"Купить или подождать?". Рынок недвижимости г.Петрозаводска.

Покупать или подождать? - вот главный вопрос дня. Сегодня его задают себе люди, мечтающие о новом жилье, а также те, у кого есть свободные деньги для инвестиций.

- Покупать! - убежден генеральный директор ОАО «Строительная компания «Век» Евгений Воскобойников. - Нельзя позволить кризису останавливать жизнь на неопределенное время. Хорошее, уютное жилье, наряду со здоровьем, - главный показатель качества жизни человека. Новая квартира очень меняет жизнь, дома мы проводим лучшее время с близкими людьми. Самые лучшие вложения - в себя, в качество своей жизни.

Впрочем, кроме аргументов житейских, у профессионала-строителя есть и аргументы экономические. Будет ли дорожать или дешеветь жилье? Каковы риски при покупке квартиры и как их избежать? Что ждет рынок недвижимости через год-другой? Об этом мы тоже спросили у Евгения Воскобойникова.

- Евгений Максович, прошлой осенью российские власти заявляли, что жилье будет дешеветь. И вот, наконец, в Петрозаводске наметилось снижение этих цен. Что вы советуете? Еще подождать или делать покупку сейчас?

- Давайте по порядку. Неосторожные высказывания чиновников минувшей осенью привели к жесточайшему кризису в нашей отрасли. Прошла целая пиар-кампания по дискредитации строительного комплекса - критика за якобы «сверхприбыли», призывы не покупать жилье, обилие информации в российских СМИ о скором падении цен на жилье и крахе строительных компаний, несмотря на то, что многие компании очень ответственны и эффективно выполняют свои обязательства перед инвесторами. В сознании граждан сложилось негативное отношение к строительным компаниям. Люди испугались и стали меньше покупать жилье. Ударил по строительному комплексу и финансовый кризис. Банки повысили ставки по кредитам для предприятий, осенью значительно ужесточились условия по ипотеке, а ряд банков вовсе закрыл программы ипотечного кредитования строящегося жилья. Конечно, это повлияло на продажи, так как почти половина покупателей приобретала квартиры с помощью ипотеки. Сегодня получить кредит на строящееся жилье сложно. Поэтому люди оказались ограничены в выборе. Они вынуждены брать кредиты для приобретения квартиры на «вторичном» рынке жилья, в уже не новых домах, с износившимися инженерными сетями, нуждающимися в серьезном и дорогостоящем ремонте, хотя многие из покупателей предпочли бы жить в новом доме.

Кризис сделал свое черное дело в строительной отрасли. Из-за отсутствия притока новых покупателей многие строительные компании ощутили недостаток средств. К сожалению, может случиться, что на весь Петрозаводск останется всего несколько строительных компаний, остальные не выживут. À это не приведет ни к снижению цен, ни к улучшению конкурентной среды на строительном рынке.

Строительство - сложный и дорогой производственный процесс и требует больших и постоянных финансовых вложений. Те компании, кому хватит собственных ресурсов, достроят начатые дома. В следующем году никто новых объектов начинать не будет.

Сейчас мы наблюдаем так называемый синдром «отложенного спроса», когда нуждающиеся в квартирах люди выжидают: не будут ли еще падать цены. Чем такая ситуация опасна? Когда потенциальные покупатели решат все-таки покупать, спрос резко возрастет. Строительные компании, остановившие возведение новых объектов, не смогут удовлетворить потребность в жилье. На возобновление приостановленного строительства потребуется значительное время. Высокий спрос при дефиците жилья вызовет скачок цен за квадратный метр! Мы уже наблюдали такие скачки, и не раз.

- Вы сказали, что начатые дома достроят те фирмы, которые смогут это сделать. То есть, кто-то не сумеет?

- Ко мне иногда обращаются знакомые и спрашивают: фирма Х предлагает квартиры по очень низким ценам, стоит ли покупать? Я отвечаю: что-то здесь не так! Если компания «демпингует», значит, либо продукт соответствующего качества либо компания испытывает острую потребность в деньгах и идет на риски. И то и другое содержит угрозы для покупателя. Встретив предложение с явно заниженной стоимостью, надо подумать, почему компания продает свой продукт за эту цену. Желающий сэкономить в итоге может заплатить дважды или вовсе потерять свои деньги.

В последние годы многие строительные компании строили в кредит. Они возникали ниоткуда, брали в лизинг технику, кредиты под начало стройки, а затем уже получали деньги от дольщиков. Зачастую это были обычные пирамиды. Во время кризиса такие пирамиды легко рушатся.

В Петрозаводске уже появились недостроенные объекты, ввод в эксплуатацию которых отложен на неопределенный срок, потому что там много непроданных квартир, и у строителей закончились средства. Дольщики, которые вложили деньги, вынуждены ждать своих квартир и надеяться, что дом все же достроят.

- Как же обезопасить себя от этого?

- Даже если строительная организация существует несколько лет, изучите ее финансовое положение: дебиторская и кредиторская задолженность, уровень продаж квартир, отзывы бывших клиентов и так далее. И только потом, если вы уверены, подписывайте договор. Моя точка зрения: заниженная цена на строящееся жилье может означать, что ваш дом не будет достроен. Либо строительная компания не имеет средств на дальнейшее строительство и пытается любыми способами их привлечь либо расчет затрат на строительство дома некорректен, что также означает серьезные проблемы с возведением дома в срок. Если почувствовали неладное, уносите ноги и деньги!

Самая лучшая гарантия - покупать жилье в доме, который уже готов к вводу в эксплуатацию или строится, но надежной строительной компании. И покупать именно сегодня, когда нет резких скачков цен на жилье, а строительные компании проводят гибкую ценовую политику в отношении каждого клиента.

Надежные, проверенные компании оставят цены на прежнем уровне, потому что у них нет заблуждений по поводу своих финансовых возможностей, они трезво оценивают финансовую емкость и рискованность процесса строительства, особенно в условиях кризиса. Такие компании не допустят остановку строительства, не оставят объект незавершенным, не потребуют у своих дольщиков дополнительных средств на строительство.

Поэтому мой прогноз такой: жилье нужно покупать сейчас, но только в надежной строительной компании.

- Но ведь строительные материалы дешевеют. Значит, квадратный метр все-таки должен дешеветь?

- Вряд ли те, кто не участвуют в процессе строительства, знают, что же на самом деле представляет собой структура себестоимости жилья, упрощая ее и сводя к объемам и стоимости материалов, забывая о многих аспектах. В этом году электроэнергия подорожала на 65 процентов, в июле обещают очередной рост. А ведь производство окон, дверей, металлоконструкций, бетона и массы других нужных для строительства вещей очень энергозатратно. Стоимость остальных коммунальных услуг выросла более чем на 25%. В декабре немного упали цены на металл. Все обрадовались, что жилье будет дешеветь. Но никто не упоминает о том, что летом прошлого года цены на цемент, металл и многие другие материалы, в том числе топливо, выросли в 1,5 - 2,5 раза! При этом цены на жилье в Петрозаводске не поднимались.

- И не стоит забывать про цены на землю.

- Это очень важный момент. Места под точечную застройку в Петрозаводске заканчиваются. Перед вступлением в силу закона об аукционах администрация раздавала земельные участки по своему разумению. Но не застройщикам, которые, имея свои производственные базы и строительные мощности, могли бы действительно построить хорошее качественное жилье. В итоге земля роздана, но участки не застраиваются. Сегодня арендаторы этих участков ходят по строительным фирмам и предлагают у них землю выкупить за большие деньги. И эти суммы тоже нужно будет отнести на себестоимость будущего квадратного метра.

Также нужно понимать, что для жилого дома нужно построить наружные инженерные сети, дороги, создать энергетические мощности. Это очень большие затраты для строительной компании.

Я вам назову такую цифру: только чтобы начать застройку набережной Варкауса, трое инвесторов, в том числе наша компания, вложили несколько сотен миллионов рублей. Мы расселили три многоквартирных дома с предоставлением жильцам новых квартир.

Мы проложили десятки километров коммуникаций, стоим дороги, реконструируем подстанцию ОАО «Карелэнерго», строим новые четыре подстанции, чтобы наши новоселы могли жить в комфорте.

- «Век» строит элитное жилье. Во время кризиса его покупают?

- Жилье бизнес-класса и комфорт-класса покупают люди, умеющие считать деньги. Например, для всех ведь очевидно, что автомобили разных марок отличаются друг от друга не только ценой, хотя все имеют общее назначение и примерно одинаковые характеристики: четыре колеса, двигатель и т.д. Приобретая модель той или иной марки, мы ценим не только то, что автомобиль позволяет нам быстрее передвигаться, но и дизайн экстерьера и интерьера, скоростные характеристики, надежность двигателя, комфортабельность салона и т.п. Сегодня все понимают, что и метр квадратный бывает разным. Метр квадратный - не просто площадь, но и инфраструктура, архитектура дома, инженерные сети, безопасность, благоустройство, планировка, качество выполнения работ, технологии, надежность строительной компании, грамотная работа персонала, сопровождение клиента до самой сдачи дома и даже после нее.

Поэтому определяющим является соотношение цены, которая установлена, и качества, которое компания предлагает своим дольщикам. Наши клиенты приобретают лучший в этом соотношении продукт. Они платят за свое спокойствие, комфорт, безопасность, отсутствие проблем, то есть за хороший дом. Строительные объекты нашей компании всегда открыты для посещения. В сопровождении менеджеров Отдела продаж, конечно. Наши клиенты имеют возможность побывать в квартирах еще до заключения договора. Чтобы оценить качество наших услуг, клиенту не надо ждать ввода дома в эксплуатацию. Мы готовы показать, как мы строим и за что клиент платит.

Мой совет покупателю квартиры в любой компании - обязательно посетите строительный объект, оцените архитектуру дома, в котором собираетесь жить. Внешний вид говорит о многом. Посмотрите, как ведутся строительные работы. Заплатив, можно получить товар низкого качества со множеством дефектов, на устранение которых потом понадобится много сил, времени и денег.

- Расскажите, как идут дела в вашей компании?

- Строительство наших объектов продолжается прежними темпами. Наши дольщики могут быть уверены, что свои квартиры они получат в установленные сроки, а возможно и раньше. Средств и умения работать в кризисной ситуации у нас достаточно. «Век» принципиально не берет кредитов. У нас отличная «подушка безопасности».

Ни одна строительная компания в Карелии не имеет такой строительной индустрии, которой обладает «Век». ОАО «Строительная компания «Век» объединяет целую группу организаций, обеспечивающих полный цикл работ и повышающих устойчивость и надежность компании:

1) «Век-фасадные технологии» - завод по производству и монтажу алюминиевых фасадов,

2) «Век-Стеклов» - современное производство оконных и дверных металлопластиковых конструкций,

3) «Уютный дом» - завод по производству каркасных деревянных домов высочайшего качества,

4) «Век-проект» - проектирование зданий и сооружений,

5) «Векинвест» - продажи объектов недвижимости, строящихся компанией.

У компании собственное производство бетона, растворов, металлоконструкций, своя техника. ОАО «Строительная компания «Век» - предприятие, оказывающее широкий комплекс качественных услуг. 

- Правильно ли я вас поняла: если у человека есть деньги, то вы рекомендуете их вложить в качественное жилье?

- Да. Риски хранения денег существенны. А недвижимость всегда будет в цене. В ближайшие десятки лет жилье будет очень прибыльным вложением капитала. Даже сейчас, когда цены на эконом-класс немного снизились, жилье бизнес-класса растет в цене. Люди, купившие первыми квартиры в наших домах на набережной Варкауса, уже серьезно сэкономили. Уверен, те, кто покупает сейчас, через год будут хвалить себя за разумное решение.

Источник: Журнал "Бизнес".